信贷紧缩政策效果显现长三角土地市场降温

http://esf.zs.soufun.com搜房二手房网 2008 年2 月13 日徐寿松姚玉洁新华网

信贷紧缩政策和反囤地的系列调控政策开始显现效果。最近一个月来，长三角土地市场明显降温。因乏人问津，一些地块以底价成交，甚至流标。市场预期，地价出让趋于理性是稳定房价的前提之一，只有“面粉”的成本（地价）低了，“面包”的价格（房价）才有相应回调的空间。

上海：相隔两月

地价急跌逾六成

１月底，有上海土地市场冷热的标本之称的上海市杨浦区新江湾城第五幅地块（Ｆ地块），由美国房地产开发商铁狮门基金以６７．５亿元的底价购得。地块土地面积２６．７万平方米，为办公、酒店、文化娱乐、商业和住宅类综合用地，容积率为３．３７，总建筑面积可达９０万平方米，折算下来，楼板价为７５００元／平方米。

而２００７年１１月初，新江湾城第四幅地块（Ｄ３地块）拍出的楼板价为２００００元／平方米。同为新江湾城地块，相隔两个多月，地价急跌逾六成。

同在１月底，上海出让的其他多幅地块地价也普遍走低。嘉定区部分商业办公地块的成交价不到１５００元／平方米。浦东新区唐镇出让的三幅土地中地价最高的为５０００元／平方米，而不到半年前，同为郊区的上海青浦赵巷地块，楼板价每平方米超过万元。

南京：土地拍卖流标

南京土地出让市场甚至出现了流标。２００７年１２月底，南京市共出让１６幅地块，其中１０幅地块以底价成交，更有２幅地块流标。当天的拍卖会上，号称“地王邻居”的Ｇ１０４地块（位于江宁开发区）成交楼板价不足２０００元／平方米，而一个多月前，其相邻地块楼板价高达４４４６元／平方米。同样经历冷热巨大落差的还有尧化门板块。２００７年１０月、１１月出让的土地楼板价没有低于３０００元／平方米的，而在２００７年“最后一拍”中，竟有两个地块流标。

杭州土地市场也在降温。１月１１日，２００８年杭州首场土地出让会上，６幅地块的出让均是波澜不惊，楼面地价均在６０００元／平方米以下，“面粉”贵于“面包”的情况，显然开始扭转。这与一个月之前的局势有着天壤之别。此前动辄数亿的加价幅度，在此次土地出让会上销声匿迹。１月２３日，杭州市出让的两幅地块由于无人竞价首轮便闪电成交，成交价几乎就是起拍底价。

开发商心态转向理性

地产专家、复旦大学教授尹伯成认为，地价向来是市场信心最敏感的风向标。长三角土地市场降温反映了在一系列调控措施作用下，“没有最高、只有更高”的圈地狂热开始发生改变，开发商心态转向理性。

２００７年曾经追逐并创造过地王的万科、ｓｏｈｏ中国，其掌门人日前均表示，２００８年的土地市场已经冷静下来，不会出现大面积的天价地王，有的甚至预期地价会下跌。

造成土地市场迅速降温的重要原因有二：一是信贷紧缩政策。２００７年第四季度以来，银行开始真正紧缩信贷，２００８年各银行纷纷收缩公司贷款保个人贷款，砍削对房地产企业的开发贷款。且银行信贷状况由过去的“一年一审”改为“一季一审”，开发商贷款变难。房地产企业从资本市场融资的渠道也在收窄，从２００７年１０月份以来，多家上市公司申报的增发方案搁置。

银行贷款紧缩、股市圈钱变难，房地产企业融资渠道只剩下信托或从其他财务公司短融，但必须付出年利率２０％甚至４０％的高昂代价。在资金短缺的情况下，开发商买地热情骤降，这对抑制地价飙升大有裨益。因为“地王”频出实质上就是流动性过剩、资金推动型价格暴涨在土地领域的反应。

二是加大了对开发商囤地的打击力度。１月７日，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》，重申对于闲置两年的土地要坚决无偿收回，闲置满一年不满两年的，则按出让或划拨土地价款的２０％征收土地闲置费。此前，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，从２００７年１１月１日起，对未缴清全部土地出让价款的，不得发放土地证，也不得按出让价款缴纳比例分割发放土地证。

易居（中国）研究院分析师杨红旭说，反囤地政策双管齐下，在购地环节收紧增量，不得滥占；在土地使用环节挤出存量，不得闲置。这种“两头夹击”式调控对开发商影响很大，使其在土地出让竞价时不敢豪赌。

不过，也有一些市场人士认为，目前地价降温还是暂时现象，与地方近期加大放地规模也有关。要使这一好势头保持下去，关键要将紧缩信贷、打击囤地的政策执行到位。现在，市场已在流传２００８年信贷将前紧后松。果真如此，房价回调又或将昙花一现。

责任编辑/liuhuihong.gz

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