5月能否会否成为楼市的机会之窗

没有一个开发商愿意放弃它，没有一个买房人能够忽视它，只因它是5月——一年中惯常的楼市销售旺季。
在紧缩的宏观背景下，它更是被寄予厚望：提振低迷了数月的楼市行情。“该来的都来了，能出的招也都在出，就看买的人买账不买账了。”在“五一”假期举行的“假日楼市——2008上海房地产春季展示会”上，多位业内人士对笔者如是说。5月，会否成为楼市的“机会之窗”？

开发商：期盼5月“翻身仗”

5月1日至4日，“假日楼市——2008上海房地产春季展示会”举行。与一个半月前“上海之春”房展会大开发商纷纷缺席的状况明显不同，本次展会约3.5万平方米的场地几无虚席，品牌房地产开发企业悉数到场，万科、复地、金地、保利地产等“大鳄”均精心布展。整个房展会现场，参观者摩肩接踵，吆喝声不绝于闻，更有狮龙、靓女表演，卡通、杂耍助兴。开发商东渡国际更是别出心裁，将其经典小户型“青年人居”搬到展会现场，让一对“小夫妻”模特当众展示紧凑型温馨居家生活，引来观者无数。

“该来的都来了，没有一家开发商会错过这个季节。”房产中介易居诚信的市场部人士说，“从去年11月起，楼市销售基本是递减的，直到今年3月份有一个季节性恢复，4月份成交量又有所收敛。一年中，开发商可以错过冬夏，但不可以错过春秋。如果不能在以5月、6月和9月、10月为代表的黄金销售期收获个三五斗，那就基本意味着一年绝收。”

正因此，“所有前往看房的都能获得精美礼品一份”之类的吆喝声在房展会现场此起彼伏，开发商极尽吸引眼球、聚集人气之能事，以利销售。

事实上，各地新楼盘也都在5月份扎堆上市。佑威房地产研究中心调查显示，从4月下半月开始，上海一手房新增供应明显放量，从目前掌握的数据看，5月份上海新开楼盘至少有31个，实际推盘数量肯定在此之上。
历史数据显示，2006年5月，上海商品住宅成交量达214.68万平方米，为当年各月份成交量之最；去年5月，共成交商品住宅234.25万平方米，居当年上海月度成交量次高（仅次于6月份的264.57万平方米）。今年的5月会不会再次成为“红五月”?手中有盘的开发商对此寄予厚望。在如今紧缩政策下，“现金为王”已取代“土储为大”，地产商希望在5月这个传统楼市旺季实现快速销售、套现的意愿比以往更为迫切。

不仅是上海，广东省房地产协会的有关负责人告诉笔者，广州、深圳的开发商也都在苦盼着5月，“有近七成的项目在今年一季度明显放慢推盘节奏，有的甚至封盘，期待着在5月份能打个翻身仗。”

购房人：看的远比买的多

尽管房展会现场参观者踊跃，楼市的观望氛围目前仍未能彻底改观。从现场情况看，买的不多看的多。

央行近期的一项调查也显示，上海购房意愿全面下跌。2008年从紧的货币政策以及楼市成交低迷、价格仍高的现实，导致居民对购房采取谨慎态度。搜房网针对“五一”房展会的专项调查显示，85.64%的网友认为“五一”房展不是买房的好时机；在展会关注点上，对房价走势的关注度(54.79%)大大超过了对楼盘打折(23.90%)的期许。这表明近期楼市观望气氛仍旧浓厚。

现实销售状况对此也有印证。4月24日开盘的天山华庭，是上海位于内环线内的少有小户型楼盘，推出的562套房源中，截至5月2日晨仍有300套可售。尽管一周之内四成多的销售业绩在现时已算是优秀了，但毕竟仍有一半以上房源“待嫁闺中”。业内人士分析，现在买房的基本都是自住，属于刚性需求，投资客几乎绝迹。而炒房的越少，供求比例越宽松，银根愈收紧，观望的气氛就愈浓。

持续观望的主要原因仍是购买力与房价之困。搜房网对上海购房者需求进行的专项调查显示，在购房总价方面，希望能控制在50万元－100万元之间的人数占绝大多数，达49.83%希望在50万元以下的占21.87%。两项相加，逾七成的人购房预算在百万元以内。但现实房价与此相差甚远，尽管最近诸如“买住宅送大礼”“买公寓送汽车、送物业费”之类的促销广告铺天盖地，大多仍是玩噱头，相对于巨额房价而言，口惠而实不至，深幅下调房价的还很少。目前，房价还是在高位运行。这客观上也制约了部分购买力入市。

后市：成交当会放量，降价仍是卖点

对于后市，多数观点认为，就成交量而言，“红五月”是肯定可以期待的，但会否带来井喷行情尚难预料。
市场人士认为，购房者长期持币观望并不意味着刚性需求减少，现时各种花样促销纷呈，也在很大程度上挑动购房者的购买欲。当自住型刚性需求在一个合适的时点与合适的价位相结合，就会带来一波较大的成交放量。“90/70”小户型因其对房源总价的有效控制，似乎正在提供这样的契机，成为热销的领头羊。搜房网日前在上海进行的一项网上调查结果显示，购房者多选择低总价、小户型房源，40.22%的购房者选择60平方米到90平方米，26.26%的人选择90平方米到120平方米，而计划购买超过120平方米房的人数比例仅占15%左右。由此可见，购买90平方米左右、总价在百万元以内的小户型是现阶段楼市可以“套现”的主要需求。

佑威房地产研究中心认为，小户型项目受到追捧为低迷的市场注入活力，加上新盘放量上市以及“五一”假日房展的推动，多因素综合作用下，楼市持续已久的低迷态势或将在５月结束，成交量将明显回升，可望迎来今年第一个成交高潮。

不过，目前影响楼市活跃程度的关键因素还是房价。真实需求和理性预期的市场还是要建立在真实的价格之上的，而现在，尽管打折促销风行，事实上打折不等于降价。房地产的价格体系非常复杂，楼层、朝向不同，开发周期不同，其价格走势必然不一样。很难笼统地说，折扣之下，房价是不是真降了。只有实实在在的降价才是卖点。

另一方面，从现有的市场情况看，房价重复去年同期反弹的可能性也不大。一个重要依据是多个热点城市的土地交易市场疯狂不再，日益冷清。4月中旬，上海拍卖的8幅土地中曾有２幅流标，4月28日南京出让44万平方米土地，约八成以底价成交，“地王”争霸赛已经成为日渐远去的记忆。“土地市场的价格是房地产市场的价格先行指标，如果大量的土地流拍，如果全国土地市场的价格全面向下运行，也就预示着未来房地产市场的价格会走向哪里。”房地产研究者易宪容指出，“在目前的情况下，开发商对房地产市场的预期并不乐观，自然会反映到土地市场上，这就是土地价格走低或土地流拍的根本所在。”