内地房企赴港上市或重"开闸" 财务稳健成首要因素

http://esf.zs.soufun.com搜房二手房网 2008 年6 月6 日林喆中国证券报

[摘要] 今年以来，由于预期不明朗，香港市场对中资房地产股的沽压严重。目前，在港上市的中资地产股以2007年每股收益计算的平均市盈率已跌至14倍左右；而平均市净率仅为2.6倍，不少房地产企业的股价已接近每股净资产。

自恒大地产无缘登陆港股市场以来，内地房地产企业赴港上市一直处于沉寂状态，不过这一状况近期将有所改观。河南最大房地产商建业地产日前宣布，以招股价2.75港元至3.8港元公开招股，集资最多19亿港元。按照计划，公司将于6月6日在香港挂牌。与此同时，福建的宝龙地产业已通过上市聆讯，进入上市最后程序；如果进展顺利，宝龙地产最快将在二季度完成招股。

财务稳健成首要因素

以往，香港市场把土地储备作为衡量房地产上市公司价值和成长空间的关键指标；但是现在，具有适当土地储备和稳健财务状况的地产公司将更受青睐。“目前内地房地产企业的资金链普遍绷紧，投资者首先关心的是房地产公司的现金流量表和负债率。”一位投行人士坦言。

恒大地产曾于今年3月中招股，拟发售约29.61亿股份，招股价为每股3.5港元至5.6港元，募集资金最高达165亿港元。但由于认购额严重不足，最终赴港上市功败垂成。业内专家分析，恒大地产的失利，固然有资本市场动荡低迷的原因，但更重要的是，其土地储备过多，财务状况欠佳。

市场人士指出，如果把募集资金主要用于偿还购买土地欠款，那投资者肯定不会买账。目前正在筹备上市的建业地产和宝龙地产，规模适中，财务状况良好。

公开资料显示，截至今年3月，建业地产拥有建筑面积超过450万平方米的土地储备；目前，公司自有资金充足。截至4月份，公司已锁定全年营业收入目标44%，净利润目标则锁定57%。公司预测，今年若计算物业重估后(扣除递延税项影响)，公司盈利将不少于6.5亿元，同比增长3.8倍。

宝龙地产则在中国主要二三线城市开发集购物、休闲、商务等多功能于一体的宝龙城市广场，其中60%以上的建筑面积自持经营；公司已形成具有特色的商业地产模式。目前，宝龙地产的土地储备达到600万平方米，资产估值在500亿元左右。

估值中枢下移

与年初计划融资11亿美元相比，河南建业此次约4亿美元的拟融资规模大幅“缩水”了约7亿美元。这意味着，由于香港市场对内地房地产企业的估值中枢下移，这些公司在IPO时的融资规模将明显缩小。

今年以来，由于预期不明朗，香港市场对中资房地产股的沽压严重。目前，在港上市的中资地产股以2007年每股收益计算的平均市盈率已跌至14倍左右；而平均市净率仅为2.6倍，不少房地产企业的股价已接近每股净资产。而去年赴港上市的房企股票频频跌破发行价。这表明，内地房地产企业即使赴港上市成功，也卖不了“好价钱”。

责任编辑/zhenghaiyan.zs

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