房地产行业估值或已到位

http://esf.zs.soufun.com搜房二手房网 2008 年7 月21 日熊枚文汇报

有专家认为，房产股已具备长期投资价值，可择股买入，但跑赢大市概率不高，即反弹会有，反转无望。

国海富兰克林的专家认为，房地产行业估值已经到位，对2008年地产行业给予中性评级。截至2008年6月第三周，重点城市商品住宅累计成交量同比下降18%，北京、杭州、苏州、深圳、武汉同比下降40%，上海下降22%，沈阳、青岛同比有增长。预计销售疲弱的情况将持续到8月底。鉴于2007年4－8月基数较高，预计2008年全年重点城市成交同比下滑20－25%。

珠三角房价有明显回落，其中深圳回到2007年1月水平，广州回到2007年6月水平；武汉、北京价格开始松动，其余城市依然处于价格僵持状态。鉴于5－6月旺季销售数据不理想，开发商选择降价销售的概率提高，10月之前是房价下降的高危时期。

不同产品的销售率出现分化，小户型公寓供销两旺，豪宅和高档别墅市场受影响不大，中档住宅和经济型别墅滞销。上述三类产品的价格趋势也会分化，小户型公寓价格向上，豪宅和高档别墅市场持平略降，中档住宅和经济型别墅价格压力较大。这表明房屋总价抑制需求的效应明显。

对于本轮的调整，国海富兰克林专家认为：（1）长周期还没结束；本轮属于长周期下的中等级别调整；（2）一线城市存在房价泡沫（高估30%左右），全国整体比较健康；（3）在财富效应和供求关系逆转后，房价高估区域存在降价压力；（4）改善需求被信贷政策抑制，首次置业需求被房价抑制，是本轮房价调整的根本原因；（5）房价重回上升通道至少需要1年半时间，如果通胀不能被有效抑制，则需要2－3年；（6）大型开发商的资金压力缓解，房价硬着陆可能性不大，消除30%的房价高估部分，极可能采取时间换空间的方式达到。

专家认为，地产股触底回升的催化剂包括：（1）放开再融资，缓解房地产上市公司的资金链；（2）放开开发贷款，缓解中小企业的资金链；（3）第二套房信贷政策放松；（4）房地产企业开始买地；（5）CPI受到阶段性控制。在三季度,第4点关于房地产企业开始买地可能发生，但其他各点全部发生的概率没有。

事实上，股票市场已经提前做出反应。当前股价对应重估净资产RNAV折价30%，约相当于房价在未来3年下跌15%。有专家认为，房产股已具备长期投资价值，可择股买入，但跑赢大市概率不高，即反弹会有，反转无望。从公布月报的上市公司销售数据分析，中报实现销售面积将达到全年预期的35－40%。2008全年销售面积将达到预期数的75－80%，券商下调2009年盈利预测成为必然。因此，国海富兰克林专家推荐华发、万通、万科和招商地产等4家具备长期投资价值的公司。选择这四家公司遵从了几个指标，（1）执行了反周期策略；（2）资金压力小；（3）业绩保障性高；（4）PE、RNAV估值低。

责任编辑/yanxiaolei.tj

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