开发商大肆圈地囤而未建 "斗地主"为何这么难

http://esf.zs.soufun.com搜房二手房网 2009 年8 月26 日冯海宁每日经济新闻

开发商说建设用地供应量不足导致房价飞涨，国土部门说每年供应的土地都建不完，是开发商“囤地”并推高地价进而抬高房价。这种“嘴仗”已经打了有些年头，说实话，我也不知道谁对谁错，只好从多方面来看问题。

其实，早在2004年，国家就有针对囤地的法规——《闲置土地处置办法》，规定连续两年未使用的闲置土地可无偿收回土地使用权；近几年来国土资源部每年都出新招“斗地主”，如2007年就使出四招打击囤地。效果如何呢？有关机构给出了答案。

中原地产研究中心日前披露的数据显示，自2003年以来，40家知名地产商在国内12个城市土地公开市场上获取的270幅地块，有半数土地处于闲置状态。上海市规划和国土资源管理局披露的数据也显示，该市70多个房地产项目的1077公顷住宅用地处于“批而未用”的状态。

这样的结果，不仅让相关制度成为摆设，而且也使地价、房价存在泡沫，造成土地资源严重浪费。因而，严厉查处囤地的意义，不仅在于让相关制度恢复公信力，更在于让土地不被浪费、形成房屋供应来稳定房价。在我看来，国土部要想“斗地主”，首先要清楚谁是“地主”，然后才能知道如何去“斗”。

在不少人看来，“地主”就是大肆圈地、囤而未建的开发商，上市公司、国企是“大地主”，中小开发商是“小地主”。实际上，“地主”不仅是开发商，某些地方政府也是“地主”。我以为，国土部不仅要斗开发商这个“地主”，还要斗某些地方政府这个“地主”，否则，就是年年查处囤地年年继续囤地。

有知名开发商针对 “囤地论”指出，囤地的原因是国土部门供地不足。这样的辩解掩盖不了开发商以囤地换暴利的企图。即便政府的土地供应量在现有基础上再提高10倍，也满足不了开发商贪婪的胃口。在我看来，开发商囤地的理由难以成立，违法的事实不容狡辩，应该依法严查，尤其对“大地主”不能有丝毫宽容。

我之所以称某些地方政府是“地主”，一方面是某些地方政府确实囤积了不少土地。有统计显示，2002年~2006年全国计划的住宅用地供应量为21亿平方米，而所有房地产购置土地总量仅14.5亿平方米。土地没有按计划供应，就等于囤积在地方政府手里，原因之一是土地没有及时整理出来，原因之二是想从囤地中获取更多收益。我以为，只要依赖于土地财政，地方政府就摆脱不了“地主”这一角色。

其实，在查处囤地这个问题上，国土资源部与地方政府形成了一种博弈，国土资源部不断出台打击囤地的新办法，而某些地方政府却很少依法办事。由于处罚权在地方政府手里，如果地方政府不处罚或者温柔处罚，国土资源部出台的办法再多再严厉也没有用。

当然，在囤地问题上，中央相关监管部门也不是没有责任。在我看来，囤地问题久拖不解，除了问责乏力这个原因之外，与现有的土地出让方式也有一定关系。虽然现行的招拍挂制度有不少值得肯定的地方，但“卖”地的冲动让一些地方政府把招拍挂当成了增加财政收入的重要手段，所以他们往往是重视“卖”地而不重视土地违法行为。显然，适当调整土地出让方式，只有相关监管部门能做到。另外，增加开发商土地持有成本应该是可抑制囤地的，比如说，可增加土地持有税来遏制开发商的囤地冲动。无疑，以税收等手段打击囤地，需要国土、建设、税务等多个部门共同努力。

责任编辑/luoyan.cs

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