高档房市场“上位” 楼市偏离“既定发展路线”

http://esf.zs.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月16 日王芳洁第一财经日报

[摘要] 数据显示，今年三季度，高档项目已经成为中国房地产20强企业业绩贡献的主力军。主要由投资性置业和改善性置业构成的高档房市场的“上位”，意味着楼市已偏离政府所希望的发展路线。

政策收紧的传言再度弥漫整个楼市。尤其在南京，这个去年最早出手救市的城市，突然宣布缩减公积金贷款最高额度，加重了市场对政策收紧的心理预期。与此同时，上海银监局也下发通知，再度重申了“二套房贷”的收紧政策。即使没有进一步的政策收紧信号，但房地产信贷由年初的适度宽松变为适度收紧也已基本成为既定事实。

在几个月前楼市强劲反弹之时，早已预言了眼下这一结果的发生。去年金融危机的不期而至，国家不得不采取适度宽松的货币政策以挽救经济时，正处于深幅调整中的楼市成为最大受益者，并于年初结束了尚未完成的周期调整，掉头向上。南京公积金政策的从松到紧，则成为楼市这一轮“V”形反转结下的“恶果”。基本可以确定的是，去年底出台的一系列宽松政策可能因此走向终结，但新的调控政策会否重来，仍由市场未来的走势而定。

价涨量跌的市场局面再度出现，预示着楼市再次站在了“十字路口”。除了市场层面的统计外，数据显示，今年三季度，高档项目已经成为中国房地产20强企业业绩贡献的主力军。主要由投资性置业和改善性置业构成的高档房市场的“上位”，意味着楼市已偏离政府所希望的发展路线。

9月下旬，龙湖地产推出北京别墅项目——颐和原著，第一批35套别墅单套价格动辄几千万甚至上亿元，在不足一个月的时间内，已经预订20套。龙湖地产北京公司的销售员告诉记者，很多套别墅被来自山西的客商订购。近期开展的山西煤改，不仅让一大批煤老板“下岗”，他们手中的闲置资金也因此流向楼市，投资性需求再次在市场上占据了上风。

谁在主导楼市？

今年3月，当开发商喜迎楼市“小阳春”时，业内人士均发表观点及证据，证明本轮楼市的上扬是由自住性需求带来的。然而，当更多的自住需求，以及迫在眉睫的改善性需求客户准备好人民币进场时，却发现手中有限的“人民币”早已追赶不上房价上涨的脚步。

“不是不想买，是真的买不起了。”一位购房人对记者感叹。昨日，国家统计局公布了前三季度房地产市场的各项数据，数据显示，9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点；环比上涨0.7%，涨幅比8月份缩小0.2个百分点。

当房地产价格连续数月环比上涨时，交易量已经在最近一个月甚至几个月前开始下滑。国土部智囊机构中国土地勘测规划院近期发布报告“房地产行业价涨量跌现象探析”（下称“报告”）显示，6月份全国房屋销售面积接近1亿平方米，7月份已下降至8000万平方米以下。

实际情况是，进入三季度以后，高档项目已经成为市场成交的主角。克而瑞系统的数据显示，第三季度销售金额全国20强企业，其高档项目业绩贡献率已经达到了39%，而今年上半年高档项目的业绩贡献率还只是19%，甚至前三季度的相关数据也仅仅是29%。

对于消费者而言，更加感性的认识是，目前北京五环以内已经难寻2万元/平方米以下的房源。市场人士表示，高档项目的迅速上位、普通住宅的缺席，是造成整个市场成交价格上攀的重要原因，而在高档项目市场，投资性需求的涌入，以及原先并不迫切的改善性需求的被激发，令高档项目成交火爆，对整个市场的影响便是量跌价不跌。

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