三方博弈决定楼市走向房产市场会否理性降温?

http://esf.zs.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月6 日中国证券报

[摘要] 要判断上述政策取向的可行性,我们不妨先对房地产市场三方利益主体进行剖析。众所周知,房地产市场有三大利益主体,即地方政府、开发商和购房者。

11月份以来,有关二套房贷款利率上调的传闻不绝于耳,主要集中在上海、南京、广州等一线城市。表面来看,是对6月22日银监会下发的《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》的贯彻执行,其中强调了二套房贷款必须首付四成,利率按基准利率1.1倍的标准执行。市场对此揣测不断,甚至有传言说年底即将取消首套房贷利率七折优惠。

要判断上述政策取向的可行性,我们不妨先对房地产市场三方利益主体进行剖析。众所周知,房地产市场有三大利益主体,即地方政府、开发商和购房者。如果从三大主体的利益动机出发,地方政府关心的是卖地收入,开发商权衡的是拿地成本和可能获得的利润,普通购房者担忧的是自己的支付能力能否实现购房夙愿。在这样的不同动机下,政府关注房地产市场的成交,购房者关注房价,开发商则既看成交又看房价。

为什么在房地产的传统旺季“金九银十”之后,就遭遇二套房贷利率上调的打击呢?笔者认为,这与今年以来房地产市场的异常升温有关。以领先全国房地产市场的深圳地区为例,上一轮上涨周期的高点在2007年10月份,一手房成交均价为17450元/平方米。自今年初房价触底回升以来,房价上涨速度异常迅猛,连续两个月房价突破2万元/平方米大关。其中有低密度高档住宅入市的影响,更多的则是房价泡沫的堆积和释放。

放眼全国房地产市场,同样可以发现类似的情况。统计局数据显示,9月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%,环比上涨0.7%,该指数早已超越了2007年的最高水平。如果说上一轮房价上涨,与人民币升值预期、刚性需求释放以及经济增速较快有关,那么今年以来的房价上涨更多地是对流动性过剩的反映。房价泡沫不仅早已显性化,而且较上一轮上涨周期更严重。我们判断,在去库存化尚未终结之前,房地产市场的再库存化可能就已展开。原因就在于过高的房价,不仅会抑制自住需求,还会挤出投资需求。

回顾上一轮房地产市场的去库存化过程,政府扮演了至关重要的角色。2008年10月,政府出台了一揽子房地产新政,其中既有对首次购房的七折利率优惠,最低首付款低至两成,也有土地增值税、印花税、契税等方面的减免,住房公积金贷款利率也相应下调。在此基础上,央行连续五次降息,最终房贷基准利率由7.47%降至5.31%,极大地降低了购房者的利息负担。于是,房地产市场开始逐步回暖,并有了年初的小阳春行情。今年以来,为刺激房地产投资的快速回升,6月份又下调了保障性住房和普通商品住房的最低资本金比例,从而导致了前三季度全国完成房地产开发投资同比增长17.7%的局面。

由此,我们就不难理解上述有关房贷政策收紧的传闻。如果房价一直居高不下,开发商的利益不会受损,顶多就是销售期的延长而已。自住购房者则因房价过高难以承受,推迟购房或选择观望。投资性需求在缺乏足够成交的背景下,也难以吸引资金的参与。且房价上行也会推高租金覆盖月供的平衡点,不利于投资性需求的低成本释放。于是,对于政府出手的预期自然在情理之中。一旦成交一直萎靡不振,难免会影响到开发商的拿地热情,地方政府的卖地收入必然难以保证。而房地产行业产业链较长,势必影响到相关上游行业的需求,加剧钢铁、水泥、建材等行业的产能过剩。在新开工面积缩减的背景下,房地产开发投资也会相应下滑,对于目前以投资拉动的经济复苏而言,打击甚大,这也是政府不希望看到的。

但从政府的初衷来看,打击的对象应该是投资性需求,即挤压泡沫的过程就是让市场需求回归理性的过程。这样,房地产市场会理性降温,但又不至于损害到自住需求的购房者。于是,诸如严格执行二套房贷政策,以及取消首套购房利率优惠的传言正好也符合了政府的心理预期。不过,我们判断,前者的可能性较大,后者可能时机尚未成熟。一切有关房地产市场的政策悬念,均需要三方利益主体博弈后方可得知,对此我们不妨拭目以待。(中国银行私人银行(深圳)投资顾问陈波翀)

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